Fin d’assemblée générale. Le président de séance arrive à la résolution sur l’élection du conseil syndical et demande qui se présente. Silence. Deux copropriétaires finissent par lever la main, plus par politesse que par conviction, et l’on passe à la suite. C’est souvent ainsi que se constitue l’organe le plus utile, et le plus mal compris, de la copropriété.

Le conseil syndical n’a pourtant rien d’un comité des fêtes. La loi du 10 juillet 1965 lui confie une mission précise : assister le syndic et contrôler sa gestion. Ce double rôle d’aide et de surveillance explique à la fois sa force et ses limites.

Qui siège au conseil syndical, et à quel titre ?

Ses membres sont élus par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Ils sont choisis parmi les copropriétaires et quelques personnes assimilées, comme leurs conjoints, leurs partenaires de Pacs ou leurs représentants légaux. Le syndic ne peut pas en faire partie, pas plus que ses préposés : on ne contrôle pas sa propre gestion.

La fonction est bénévole : les dépenses liées à sa mission sont prises en charge par le syndicat, mais personne n’est rémunéré pour y siéger. Le conseil élit son président parmi ses membres. Encore faut-il qu’il s’en serve : le risque, c’est le conseil élu par habitude, qui existe sur le papier et ne demande jamais rien.

Un droit de regard sur tout ce que fait le syndic

Son premier pouvoir est documentaire. Après en avoir avisé le syndic, le conseil peut prendre connaissance, et copie, de toutes les pièces, correspondances et registres qui se rapportent à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété. Factures, contrats d’entretien, échanges avec les entreprises, relevés du compte bancaire du syndicat : rien de ce qui touche à l’immeuble ne lui est fermé.

À partir de là, un conseil actif intervient sur plusieurs terrains :

• il examine les comptes avant l’assemblée qui doit les approuver, facture par facture si nécessaire ;
• il donne son avis au syndic ou à l’assemblée sur toute question concernant le syndicat, qu’on le consulte ou qu’il s’en saisisse lui-même ;
• il est obligatoirement consulté sur les marchés et contrats dont le montant dépasse un seuil fixé par l’assemblée générale, laquelle détermine aussi le montant à partir duquel une mise en concurrence s’impose ;
• il met en concurrence le contrat de syndic au moins tous les trois ans, sauf si l’assemblée l’en a dispensé.

Il peut aussi demander au syndic de convoquer une assemblée générale. Sur une question technique, il a le droit de prendre conseil auprès de la personne de son choix. Et chaque année, il rend compte de sa mission devant les copropriétaires.

Ce qui lui échappe

Le conseil syndical contrôle, il ne gère pas. Il ne signe pas les contrats, ne passe pas commande auprès des entreprises et ne donne pas d’instructions au personnel de l’immeuble. Ces actes reviennent au syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice.

Il ne décide pas non plus à la place de l’assemblée. Approuver les comptes, voter le budget prévisionnel, lancer des travaux, désigner le syndic : tout cela se tranche en assemblée générale, aux majorités prévues par la loi. Un avis du conseil, même unanime, n’engage pas le syndicat.

Une nuance mérite d’être connue. La loi permet à l’assemblée de déléguer au conseil syndical certaines décisions relevant de la majorité de l’article 24, celle des voix exprimées. Cette délégation est encadrée : elle est accordée pour une durée limitée, les membres du conseil doivent être assurés en responsabilité civile, et elle ne peut porter ni sur l’approbation des comptes ni sur le budget prévisionnel. C’est un moyen d’éviter de réunir l’assemblée pour chaque décision courante, pas un transfert de pouvoir.

Ce que change un conseil qui fait son travail

Prenons un exemple fictif mais banal. Dans un immeuble de trente lots, le contrat d’entretien de l’ascenseur est reconduit chaque année sans que personne ne le relise. Une nouvelle conseillère syndicale demande le contrat et le relevé des interventions, et constate que les visites prévues ne sont pas toutes réalisées. Elle le signale par écrit au syndic, qui exige de l’ascensoriste le respect du contrat. Ni le syndic ni l’assemblée, qui ne voit que des totaux, n’auraient relevé l’écart.

Ce contrôle demande de la méthode plus que des compétences d’expert-comptable. Un conseil qui se réunit quelques fois par an, demande les factures importantes avant l’assemblée et consigne ses observations par écrit pèse bien plus qu’un conseil qui découvre les comptes le soir du vote.

La relation fonctionne aussi dans l’autre sens : la transparence du syndic facilite ce travail. Pour un immeuble ancien du Vieux-Lille comme pour une résidence récente d’Euralille, un syndic de copropriété à Lille qui inclut dans ses missions l’accompagnement du conseil syndical et une comptabilité consultable en ligne donne au conseil les moyens de suivre les dépenses en cours d’année, et non à la veille de l’assemblée.

Avant de vous porter candidat

Si vous envisagez de vous présenter, demandez d’abord au syndic le dernier compte rendu du conseil sortant, s’il existe, et la liste des contrats en cours avec leurs échéances. Vous saurez ainsi quels dossiers vont arriver sur la table.

Une fois élu, répartissez les sujets dès la première réunion : un membre suit les comptes, un autre les contrats, un troisième les travaux. Un conseil où chacun a son dossier avance plus vite qu’un conseil où tout le monde regarde tout.